满分：100分  时限：150分钟

　　一、注意事项

　　1．申论考试是对应考者阅读理解能力、综合分析能力、提出和解决问题能力、文字表达能力的测试。

　　2．作答参考时限：阅读材料40分钟，作答110分钟。

　　3．仔细阅读给定资料，按照后面提出的“作答要求”依次作答。

　　4．考生可以在本试卷空白位置或草稿纸上打草稿，但所有题目都要在答题纸的指定位置作答，作答在其他位置一律无效！

　　二、给定资料

　　1．“这个城市很年轻，人口平均年龄32岁不到，这么年轻的群体我觉得应该去租房。我们应该盖这样的房子来解决问题。”10月31口，在2009中国地产年会暨中国人居60年高峰论坛上，住房和城乡建设部住宅产业化促进中心副总工程师孙克放，建议深圳大量开发公共租赁房。

　　现在在北京、广州、常州等为数不多的几个城市，已经出现了公共租赁住房。近日，中国青年报社会调查中心通过题客调查网，对全国31个省(区、市)12328人进行的一项调查显示，95．1％的人支持公共租赁房在全国推广，其中55．０％的人“非常支持”。

　　2．据中国之声《全国新闻联播》18时46分报道，《北京市公共租赁住房管理办法(试行)》于8月1日起正式实行，已经取得廉租房、经适房、两限房资格的家庭，可以直接经过登记进人公共租赁住房轮候范围，北京市此项措施目的在于解决已取得政策性住房资格但暂时无力购房者的住房困难和过渡住房需求。

　　所谓公共租赁房，就是指政府提供政策支持，限定户型面积、供应对象和租金水平，面向北京市中低收入住房困难家庭等群体出租的住房。公租房的租金略低于同类地段类似房屋市场价格，取得“三房”轮候资格的家庭可以直接在所属街道办事处申请轮候公租房，已经取得租房资格的，承租期间不再享受其他政策性住房待遇。

　　北京市住保处处长崔少飞说：“取得三房资格的同时，他可以申请轮候公共租赁房，虽然这两个资格是并行的，但是不能同时获得两种资格。”

　　3．公租房每次最长租赁期限为5年，承租家庭不得将公租房转借、转租、擅自改变使用用途。公租房拓宽了北京保障性住房的范围，广大北京市民普遍表示支持这一政策出台。但此次政策只面对具有北京户籍的群体，因而部分在京外地人员略显失望。

　　某在京外籍人员说：“其实我们外地人更需要房子，再说了，北京是全国人民的北京，现在有多少外地人在为北京服务，那北京在一些福利待遇上就应该一碗水端平。”

　　4．商品房价格高企，许多人根本无力购房，租房就在为人们无奈而理性的选择。在城市之中。想租屋居住者除本地户藉的低收入者、无力购买住房的“夹心层”外，还有更多外来人员，如刚步人社会的大学生，包括农民工在内的务工群体。这是一个非常庞大的群体，虽然作为住房消费的潜在群体存在着，但当房价远远超过他们的购买力，就像有人所说，“住房变得和普通人几乎没有关系”，解决这些人群的住房，应当成为政府的责任。这几类人群能不能在城市里扎下根来。事关国内城市化进程，事关国内消费能力的扩大，事关人力资源的合理流动，还事关房价的调控。

　　5．据了解。目前已实施公共租赁房政策的城市，对申请人员一般都有户籍限制。调查中，53．1％的人建议公共租赁房对象不应再有户籍限制。

　　“放开户籍限制，政府的财力一时还不能解决这么多人的住房需求。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌说，住房的供应体系应该是多元化的，保障体系也应该是多渠道的，满足不同群体的住房需求。还可以鼓励有能力的单位搞些单位租赁房，解决新职工的住房需求。

　　6．对于众多的外地大学毕业生来说，毕业后面临的“第一课”就是租房问题。采访中记者发现，不少学生因为社会经验的缺乏等诸多因素的制约，租房过程中遭遇很多难题。业内人士提醒，大学毕业生租房要注意避开风险。

　　毕业于山东师范大学的小石最近为找房子的事伤透了脑筋。在济南的工作敲定后就开始找房子，令小石意想不到的是，单位附近找房子价格太高，一套两室一厅的房子，一个月的租金不低于700元，而且房租一交就是半年。发布合租信息，也没有合适的租赁价格以及地理位置，而且对要求合租的人也不放心。记者调查发现，和小石一样，很多毕业大学生都遭受着租房的闲扰。他们租房的经济承受范围一般在每月300元到600元之间，在租房过程中防范意识还较差，很多毕业生并不清楚租房合同应当包括哪些条款等基本要求。

　　7．每年到了7、8月份，随着高校毕业生走出校门进入职场以及大量外来务工人员的涌人，租房市场一般都会迎来一个旺季。虽说房源很多，不过好多市民也反映，如今想租个满意的房子真挺难的。

　　从外地来我市打工的刘女士想在工作单位的附近租一问房子，可是几天转下来，她着实体会到了在市区租房的不易，不是地段不满意，就是价格不合适。

　　记者在市区内的一家房屋中介所里看到，从登记情况来看，进入租房旺季，中介手中都握有大量的房源等待出租，可是工作人员却反映，其中的大部分房源都无法满足租房者要求。比如，一套小户型的两室一厅，市区内的房子每月租金一般都在1200—1800元之间，这个价格对于外来打工者和刚刚走人职场的学生来说显然有些偏高。除了价格因素之外，许多租房者对于房屋地段的要求也是造成“找房难”的一大原因。

　　记者了解到，目前租房市场上以小户型和简装住宅的房源最为紧俏，一些地段较好、租金较低的房子往往是今天刚登记、第二天就已经成交。

　　8．当下房价如此飙升，除了政府税费及金融政策的支持这些因素外，和政府保障住房体系的严重脱位直接关联。国内保障性住房分经济适用房、廉租房，有些地方将限价房也列入其中。廉租房是面向城市低收入家庭，经济适用房从当初设计初衷来看，是为中低收者也就是“夹心层”准备的，限价房也是为中低收入者准备。但现实中，廉租房基本能为中低收入者服务，虽然也存在一些问题，而经适房和限价房却存在很大问题，根本没有达到政府的预期，难以满足住房“夹心层”的需求。这其中有地方政府建设经适房太少的原因，也有些地方存在经适房价格堪比商品房的问题

　　9．在这些复杂的背景之下．公共租凭房这个概念被提了出来，成为一些城市政府解决民众住房的选项。公共租凭房体现了住房保障理念的转变。现在在北京、广州、常州等城市已经出现了公共租赁住房。但公共租凭房在当下还存在定位模糊的问题，比如，《北京市公共租赁住房管理办法f试行)》规定，已经通过廉租房、经适房、限价房资格审核的家庭，可向所在街道登记申请租住政府提供的公共租赁房。这说明几种保障性住房的报务对象定位重叠模糊。而且公共租凭房的申请者仍然和限价房、廉租房一样，限于本地户藉人群，将外来大学生和农民工等人员排除在外。这就要求对几种保障性住房严格定位，以满足不同人群的需求。

　　10．早在2007年和2008年，深圳市已两次推出公共租赁房，以低于市场价30％左右的价格出租．但推出后出现大量空置、弃租。特别是去年，深圳市推出的2730套公租房，在各区的空置率普遍达70％以上，个别区高达90％。

　　是当地中低收入群体没有需求吗？显然不是。表面看，价格无优势，位置偏远，性价比不高是公租房缺乏吸引力的主要原因。但这也恰恰反映出政府部门对公租房认识上的两大误区：第一．对公租房的保障房性质缺乏准确定位，依旧采取投资经营模式运作，制定租金标准时一心考虑成本回收．而没有顾及租户的实际承受能力；第二，缺乏解决好“夹心层”住房问题的责任感．一些地方敷衍塞责，应付了事，甚至担心影响房地产市场，不愿拿出更好的地段建公租房。‘或许深圳市国土房产局局长张士明事后的解释能透露部分玄机，他披露，当时，深圳市国土局在与物价部门共同定价时，确实“考虑到了收回部分财政投资的问题”。这位局长反思道：“可能并非一定要收回成本”。

　　地方政府“收回成本”的考量，一定程度上扭曲了公共租赁房的公共性质。

　　11．公共租赁房面临几大拦路虎，最大的问题是房源与资金不足。目前公租房政策的推出面临重重阻碍。首先就是房源与资金问题，要找到大量的房源，要维持公租房的运作，是有难度的。尤其目前面临租售比严重失衡，中国的房价收入比是发达国家的3～6倍，住房租售比(每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值)超过400倍，而国际上公认的正常范围为200～300倍，这就意味着，单纯靠房租尤其是较低收入者的房租，政府是无论如何都收不回成本的，租金市场化也无济于事。

　　其次．我国公租房作为住房保障体系中的重要一环，如何解决配套设施是提高公租房效率的重点。租住户如何落户，孩子教育问题，这些都是要解决的民生难题。

　　12．然而，与传统保障性住房如廉租房、经适房及限价房相比，公共租赁房仍有不可比拟的优点。

　　更趋公平。经适房、限价房，由于价格相对便宜、获利空间大，往往易成为权力寻租的对象，近年来之所以屡遭社会诟病，根子就在于此。公共租赁房则不同，因为产权归政府，只供租用，获利空间相对较小。有助于减少腐败等不公现象，确保公平。

　　更合国情。我国人多地少房贵，这一基本国情决定不可能实现人人拥有产权房。经适房、限价房上市后，已近似个人不动产，有的甚至还会流人商品房市场，违背政策本意。公共租赁房却能较好解决这个问题。通过核定承租人收入水平，完善准人退出机制，使房屋流动起来，成为真正意义上的“政府公房”。

　　保障更充分。我国保障房供应体系较为完善，但仍留有空白地带——买不起经适房又不够廉租房条件，或买不起商品房又不具备申购经适房限价房资格的这部分人，如何解决他们的住房问题？公共租赁房的推出正当其时。

　　地方政府及开发商投资建设积极性高。经适房等保障性住房，近年来之所以推进缓慢，与其说是地方配套资金不足，倒不如说是地方政府及开发商因获利较少而消极懈怠。廉租房、经适房土地多半是政府划拨，出让金较少，建设愈多政府财政“损失”愈大；同时由于又限制了开发利润，开发商参与建设的积极性不高。公共租赁房则不同，土地实行挂牌出让，接受开发商竞价。同时地方政府对开发商的政策也较为优惠，如北京正在研究制定年租制土地供应办法，即开发企业无需一次性交齐70年期限的土地出让金，而是按一定年限支付占用土地的租金．缓解投资压力等。

　　13．实际上，广州市已经出现开发商探索公共租赁住房模式。万科首个经济型租赁房项目——广州金沙洲万汇楼已经建成人住一年多。

　　“我们这里大多是30岁以下的年轻人，公务员、教师、设计师、服务员，什么职业的都有。”今年6月，王焱从广州某大学毕业后就选择了万汇楼作为“梦想的出发地”。两室一厅的房子．2个人只要500元，“除了租金便宜，更重要的是这里有一种共同奋斗的感觉。周末有空时．男生会聚在一起踢足球。我们还建起了QQ群，在网上聊天。这在别处租房是难以想象的”。

　　14．在许多国家，公共租赁房都是住房体系的重要组成部分，公共租凭房为促进人力资源的自由流动创造了必要的条件，这是城市经济发展的动力之一。在国内的高房价之下．在“夹心层”以及外地务工者亟需解决住压力的情况下，转变住房保障理念，非常必要。建议国内政府通过各种渠道建设公共租凭房，政府可以直接建设，也可以出台政策鼓励企业建设。公共租赁房．应当不同于廉租房，租金比市场价格低而高于廉租房，面积不宜太大，只要能起到为中低收入者解决后顾之忧的“根据地”的作用即可。

　　15．“现在公共租赁房需大于供，政府就要做到公开公平公正，完善管理措施。”中国人民大学土地规划研究中心主任严金明教授建议，对申请人员要进行严格的资格审核，可以采取随机抽取号码的方式。管理服务也要有保障，明确房屋维护责任。在退I叶J机制上，不能一刀切都是5年，有关方面应该实行动态管理，让最需要的人住进来。、

　　调查显示，43．9％的人认为政府应对租金进行公示，35．2％的人赞同采用摇号等公开、透明的方式从申请人当中选出租房人。

　　16．从8月lO日开始，北京市已有至少14个区县开始接受公共租赁房申请登记。北京市住房保障办公室有关负责人介绍，自接受“三房”家庭登记以来，北京市首先开展的是为有意愿且符合条件的家庭进行申请登记。虽然相关部门已经计划通过政府收购的方式取得公租房，并率先配租给困难家庭，但根据工作流程及进度，最快也要在2009年年底才能完成。需要澄清的是，由于此前一些街道住保部门的工作人员尚未全部接受培训，因而传出了“申请人先登记、先选房”的说法。事实上，公租房不会采用“先到先得”的统一方式，而是根据产权单位上报并得到审核通过的具体配租方案来实行，如果出现“人多房少”的局面，公租房配租很可能会借鉴廉租房摇号选房的方式进行。“北京市近期将陆续销售2008年开建的经适房、限价房项目，一些符合购买条件的家庭暂时不必急于申请公租房”，这位负责人说。

　　17．通俗地说，公共租赁房解决的是“夹心层”的问题，说白了就是针对既买不起经济适用房又不够廉租房条件的刚毕业大学生、外来务工人员以及其他新就职群体，其标志性意义在于．国家的保障体系正向多层次、多元化的方向转变。事实上，当社会学家陆学艺提出，我国社会已经由阶级社会向阶层社会转化时，其背后就有着一种建议，即希望政府的政策设置要兼顾社会各阶层的实际需求，并针对具体的情况开出合理的解决药方。

　　因此．民间对公共租赁房抱着一种期待的态度，而媒体更是给予了密切的关注。问题的焦点在于，如何使公共租赁房真正保持其公益性的本质，并且对于申请人如何做到既要公正审批．又能急民之所需，给予群众切实的政府援助？

　　要知道公共租赁住房在产权上不归个人所有，而是由政府或公共机构所有，以低于市场价或者承租者承受得起的价格向需要的人出租，但是如何防止某些人借公益房做二手交易；面对申请人采取的是随机抽号方式，又如何防止类似武汉六连号事件的发生？此外，在公共租赁房建设上，吸引一流开发商投资的同时，对房屋质量应有配套的监管措施；在物权维护上，有必要明确对房屋的维护责任；在退出机制上，不能一刀都是公共租赁5年为上限的强制规定．宜考虑实行动态管理，让最需要的人住下来，也能住进来。这些问题是切实推行公共租赁房政策必须面对的事实。一项以惠民为宗旨的政策，必须以坚实的制度性保障做基础，否则就容易陷入看上去很美的尴尬。

　　18．公共租赁房究竟能多大程度上改变当下的住房市场格局，又能多大程度上起到住房保障的功效，还真是不敢有过高的期望。毕竟，类似的住房保障政策，并非付之阙如，无论是经济适用房，还是廉租房，其实都与公租房有着类似的属性和相似的目标。

　　不过．对于被高房价困扰的普通公众而言，公租房毕竟提供了另一个选项。公租房制度是当前发展中国家所广泛采纳并推广的住房政策。对于中国而言，公租房制度的推广，自然也就值得期待。不难设想，假如公租房真的能够确保充分的供给，并秉承廉价惠民这一基本宗旨的话．有了公租房政策的兜底，至少是让公众有了“当房奴”之外的另一种选择，城市居民被“一房难求”抑或“买不起房”而影响的幸福指数，也有望触底反弹。

　　当然．有道是“橘生淮北为枳”，别人那儿效果不错的公租房，到了咱这儿究竟会适应水土，还是水土不服？的确还需拭目以待。获得九成民众支持的公租房，要想真的实现初衷，而不是步廉租房、经适房的后尘，至少还需吸取前车之鉴。诚然，作为保障性住房，公租房当然不能被盖成豪宅。公租房整体建筑结构与户型的集约，显然都应是题中应有之意。不过，这并不意味着公租房的质量可以打折，选址可以偏远。在新加坡等地，公租房在小区环境，建筑质量，甚至房屋外观方面，并不输于商品房，公租房本身甚至都是由名牌开发商承建以确保质量。假如因为是保障房，便把公租房建在交通不便、配套不全的偏远郊区，公租房所带来的生活成本高企，恐怕早已拒适用人群于千里之外。至于把公租房盖成低质房，则更是省钱省错了地方，本质上甚至是对公共财政投入的不负责。事实上，假如“公租房”的租户依然没有家的归属感，摆脱不了寄人篱下、二等公民的感受，这样的公租房政策显然难获认同。

　　此外．保障性住房政策在执行中遭遇滞后和延期并不鲜见，年关将近预定目标的完成尚不足1／4．更是暴露出保障的乏力，如果公租房的推广也以这样一种毫无力度的懈怠方式进行，远水难解近渴的公租房同样难免被架空并流于形式。

　　三、作答要求

　　1．概述材料2—7提供的主要信息。(20分)要求：概括准确，语言简练，文字不超过200字。

　　2．请你根据给定材料，针对上述问题向政府有关部门提出你的建议。(30分)

　　要求：建议合理可行，条理清晰，字数不超过500字。

　　3．根据材料内容，结合我国实际，以“完善公租房制度”为主题，自拟标题，写一篇议论文。(50分)

　　要求：观点鲜明，主题明确，分析合理，论述深刻，语言流畅，字数在1000字左右。
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　　参考答案

　　1．概述材料2—7提供的主要信息。(20分)

　　要求：概括准确，语言简练，文字不超过200字。

　　答案(169字)

　　《北京市公共租赁住房管理办法(试行)》于8月1日正式实施。《办法》对公租房的定义、租赁年限、租赁对象等作出限定，并规定本次政策只面向具有北京户籍的群体，使部分在京外地人员略显失望。

　　考虑到政府的财力．目前已实施公共租赁房政策的城市对申请人员一般都有户籍限制。因而，对于众多的外地大学毕业生和外地打工人员来说，租房仍然成为他们外地务工的最大困难。

　　2．请你根据给定材料，针对上述问题向政府有关部门提出你的建议。(30分)

　　要求：①不考虑建议格式②有针对性、合理性和可行性。字数不超过500。

　　答案(495字)

　　公租房政策的实施泽被大众，但是其中也不乏资金不足、定位不清、配套措施不健全等问题。就这些问题，对政府有关部门提出以下建议：

　　首先，借助市场化手段筹集资金和房源。政府可以借鉴市场化路径改善管理，实行政府补贴与市场运作相结合的方式，使公租房实现保值、增值和安全使用，让更多有需要的人住得上公租房。

　　其次，政府及有关部门应对公共租赁房严格定位。针对不同的需求主体，政府应出台相对应的住房政策。与廉租房、经适房等面向的对象不同．公租房的对象特点是已取得政策性住房资格但暂时无力购房者。因此，区分各个保障性住房的特性，严格定位它们的适用人群，有助于真正满足不同人群的需要。

　　再次，保障公共租赁房的公共性。政府为建设公共租赁房而支付的财政投资，确实可以视为公租房的一部分成本，但“满足不同群体的住房需求”同时也是政府应该承担的责任。政府可适当采用一些市场化手段实现公租房的保值、增值，但不可为收回成本而失去公租房的公共性。

　　最后，完善公共租赁房配套措施。租户落户、子女教育问题是保障性住房实行带来的普遍“后遗症”。政府及有关部门可参考其它保障性住房的配套措施，从公租房对象特点出发，设立合理有效的配套措施。

　　3．根据材料内容，结合我国实际，以“完善公租房制度”为主题，自拟标题，写一篇议论文。(50分)

　　要求：观点鲜明，主题明确，分析合理，论述深刻，语言流畅，字数在1000字左右。

　　参考例文(1002字)

　　完善公租房制度解决中低收入者住房困难

　　《北京市公共租赁住房管理办法(试行)》自8月1日起正式实施，预示公租房制度在我国的推广又上了一个新台阶。尽管《办法》只面向本市市民，但它并不能减少公租房相对于传统廉租房、经济适用房所具有的不可比拟的优点。

　　经济适用房寻租空间大，廉租房门槛高。公租房与它们相比更公平、更适合我国国情、保障更全面、更易筹集资金和房源。但是，作为一项处在“幼年期”的保障性住房政策，它尚存许多不足之处。一方面，正处于试行期的公租房，面临资金和房源的不足的问题。资金和房源的不足不仅会影响公租房受益范围。也会使部分地方政府为收回成本而忽视公租房的公共性。

　　另一方面．作为一项新的住房保障措施，公租房与之前发布的廉租房、经济适用房等存在定位不严、对象模糊的情况。同样，政府及有关部门也还未推出与公租房相对应的配套措施。

　　针对这些问题，政府及有关部门有责任采取措施，完善公租房制度，发挥公租房的真正作用。第一．政府及有关部门可以借助市场化手段筹集资金和房源。为解决资金和房源的不足，政府可以借鉴市场化路径改善管理．实行政府补贴与市场运作相结合的方式，使公租房实现保值、增值和安全使用。公租房相较传统保障性住房更易获得开发商的青睐，通过市场化手段筹集资金．可以较快解决政府租建公租房的资金问题，尽快实现本市及外来人口的住房需求。

　　第二，政府及有关部门应对公共租赁房严格定位。针对不同的需求主体，政府应出台相对应的住房政策。公租房与廉租房、经适房等面向的对象不同，它的对象特点是已取得政策性住房资格但暂时无力购房者。因此，区分各个保障性住房的特性，严格定位它们的适用人群，有助于真正满足不同人群的需要。

　　第三．政府及有关部门要保障公共租赁房的公共性。政府为建设公共租赁房而支付的财政投资，确实可以视为公租房的一部分成本，但“满足不同群体的住房需求”同时也是政府应该承担的责任。政府可适当采用一些市场化手段实现公租房的保值、增值，但不可为收回成本而失了公租房的公共性。

　　第四，政府及有关部门应完善公共租赁房配套措施。租户落户、子女教育问题是保障性住房实行带来的普遍问题。政府及有关部门可参照其它保障性措施，采取在公租房地区建立子弟学校等措施，从公租房对象特点出发，设立合理有效的配套措施。

　　公租房是一项惠及民生的政策．但完善公租房的道路仍是任重而道远。只有政府和有关部门的不懈努力，才能根本解决低收入人群的住房问题，才能真正实现社会主义和谐社会的总目标。